ЖИЛИЩНЫЕ СПОРЫ

Скажите пожалуйста, я слышала что договора купли продажи квартиры снова удостоверяют нотариусы? Разъясните куда нам теперь обращаться?

Да действительно, большая часть сделок с недвижимым имуществом снова перешла к нотариусам. Основанием для этого послужили доводы, что у граждан появится больше гарантий, что они не будут обмануты, но при этом появились дополнительные расходы за нотариальное удостоверение договоров.

С 29 декабря 2015 года вступил в силу закон № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым вводится обязательное участие нотариусов при оформлении ряда сделок с недвижимостью. Первоначально это касалась сделок, где отчуждалась собственность несовершеннолетних. После 2 июня 2016 года перечень подлежащих оформлению у нотариуса сделок расширился. В настоящее время обязательное удостоверение сделок у нотариуса предусмотрено:

-для договоров ренты, для договоров пожизненного содержания с иждивением, при отчуждении долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении долей всеми сособственниками по одной сделке, при отчуждении недвижимого имущества принадлежащего несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину, при заключении сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки. При этом надо знать, что на продажу жилья принадлежащее несовершеннолетнему или недееспособному предварительно надо получить письменное разрешение органов опеки и попечительства. Разрешение на отчуждение недвижимого имущества такой категории граждан, дается только в том случае если им взамен будет приобретаться недвижимость не меньшей площади. Договора купли продажи недвижимого имущества доли постороннему лицу удостоверяются с соблюдением правил преимущественного покупки доли другими сособственниками.

При этом надо иметь ввиду, что нотариусы обязаны страховать свою деятельность от возможных ошибок при совершении нотариальных действий минимум как на пять миллионов. Это значит, что если сделка, которая была удостоверена нотариусом, или например доверенность на продажу недвижимости, которая повлекла убытки в последующем, ввиду некомпетентности нотариуса, покрывается за счет страхового возмещения.

Добрый день, у меня произошла жуткая ситуация. Мы с мужем решили купить земельный участок, договорились с продавцом, подписали договор купли продажи и отдали его на регистрацию. Деньги передали продавцу в тот же день, она написала расписку. Через несколько дней из Управления пришло письмо, где было сказано, что сделка не зарегистрирована в связи с тем, что продавец забрала свои документы. На мой вопрос она ответила, что передумала и намерена участок продать дороже. Что делать? Это мошенничество? Деньги она пока не вернула.

Такие ситуации бывают нередко, люди, когда занимаются такими вещами, на мой взгляд не в полной мере осознают последствия своих действий. Если стороны подписали договор, от исполнений его условий невозможно отказаться «просто так, от того что передумал», и соответственно расторгнуть договор в одностороннем порядке. Если одна из сторон уклоняется от регистрации договора купли продажи, а вы со своей стороны выполнили все что от вас требовалось договором,( в данном случае вы передали продавцу оговоренную денежную сумму), Вы имеете право в судебном порядке признать право собственности на земельный участок, либо потребовать обратно свои деньги. Кроме этого, Вы вправе взыскать с продавца убытки, которые вы понесли в связи с тем, что обращались в суд, это расходы на представителя, доверенность и государственная пошлина.

Подскажите пожалуйста, получилось так что я, в свое время отказалась от приватизации доли в своей квартире. Была молодая, особого значения этому не придавала, думала выйду замуж, уеду в другой город. Сложилось все не так как хотелось, мне уже под 50, семьи нет, имущества тоже не нажила. Квартира принадлежит по праву приватизации брату и его детям, но живу пока в ней я. Теперь я задумалась, а что будет со мной, если мои племянники захотят продать это жилье? Или еще что им в голову придет? Куда я пойду?. Имею ли я какие ни будь права в этой квартире, где я родилась, и живу уже 50 лет?

Татьяна

Да, Татьяна права есть. Гражданин отказавшийся от приватизации в силу ФЗ согласно ст. 19 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» от 29.12.2004 N 189-ФЗ «действие положений ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором». Что это значит? Гражданина который отказался от приватизации квартиры, в которой он жил и имел право приватизировать, ни в каких случаях не имеют право оттуда выселить или признать его утратившим право пользования этим жильем. Даже если ваши племянники решат в последующем продать эту квартиру, они смогут это сделать только при условии что в договоре купли продажи будет указано что вы имеете право дальнейшего пользования и проживания в данной квартире, в противном случае эту сделку можно будет оспорить.

Здравствуйте уважаемая Наталия Валентиновна, ответьте на такой вопрос, мои родители в свое время купили полдома (1/2 долю) в Чебоксарах по нотариальному удостоверенному договору купли продажи. Сейчас они умерли, я стала наследницей. Земля под домом в собственность до сих пор не оформлена, дом тоже в долях, хотя у нас с соседями фактически имеется две квартиры. Сейчас хочу оформить отдельно свою часть дома на себя, что бы не зависеть от соседей и земельный участок под домом. Всего у нас 8 соток земли. Соседи у меня люди безынициативные, ни чего не хотят, а я без их согласия, не могу ни пристрой сделать к своей части дома, ни забор поставить на участке. Да еще соседи претендуют не на ½ долю земельного участка, а на 2/3 доли мотивируя тем, что они когда то им пользовались, до того как продали свою часть дома моим родителям. Что в этой ситуации возможно сделать? Как мне разойтись со своими соседями?

Людмила Ивановна

Уважаемая Людмила Ивановна, когда соседи хотят мирно разделить дом и земельный участок между собой, достаточно составить соглашение о реальном разделе жилого дома на квартиру №1 и на квартиру №2, указав в этом соглашении кому какие помещения отходят в собственность. Следующий шаг это необходимо заказать на помещения, в данном случае квартиру №1 и квартиру №2 отдельные технические планы в БТИ и после подписания соглашения подать вместе со своими соседями документы (соглашение о реальном разделе дома) на регистрацию в Управление Россреестра. После чего вам выдадут документы о праве собственности на ваши квартиры. Аналогичная процедура и в отношении земельного участка, предварительно необходимо заказать в землеустроительной организации два межевых плана, установить границу, поставить образованные в результате раздела земельные участки на кадастровый учет, подписать между собой соглашение о разделе земли и с документами в Россреестр регистрировать право собственности. Условие выдела земельного участка в данном случае одно: если он находится в городе, это что бы в результате площадь земли была не менее 3 соток.

В вашем же случае, когда один собственник хочет выделиться, а другой либо не хочет, претендуя по своим соображениям на большую часть земельного участка либо по другой причине с которой вы не согласны, то такой спор уже будет решать суд на основании статьи 271 Гражданского Кодекса. Если допустим с жилым домом уже сложился определенный порядок пользования, и есть два отдельных входа, то там сложностей с выделом доли в натуре не стоит. С земельным же участком необходимо будет учесть не только сложившийся порядок пользования, но как было написано выше и площадь образуемого участка, а также возможность проезда и прохода к данному земельному участку и занимаемому собственниками частям дома. Кроме этого, суд при наличии спора о размере долей, будет определять доли в земельном участке соразмерно долям в жилом доме, если у вас одна вторая доля в жилом доме то и на земельный участок у вас также будет ½ доля, если ранее соглашением между бывшими сособственниками дома не был установлен другой размер доли на земельный участок.

Уважаемая Наталия Валентиновна, подскажите что делать? Подарила свою квартиру родной дочери, она обещала за мной ухаживать, вроде были отношения хорошими, но после того как она стала хозяйкой квартиры, у нас начались постоянные скандалы, она несколько раз била меня. Теперь я поняла, что ей от меня нужна была только квартира, а сейчас я ей только обуза, которая мешает ей жить. Возможно ли вернуть назад квартиру?

Ольга Ивановна

Ольга Ивановна, в вашем случае сделку по дарению квартиры можно будет расторгнуть, по тем основаниям, что ваша дочь (одаряемая) умышленно причинила вам как (дарителю) телесные повреждения. Статья 578 Гражданского Кодекса, предусматривает случаи отмены дарения, это когда, одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, либо жизнь кого либо из родственников или членов его семьи. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым, право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. Однако для того, что бы выйти в суд с таким иском об отмене дарения по тем основаниям, что ваша дочь вас била, вам необходимо иметь на руках вступивший в законную силу приговор суда в отношении нее, и не важно легкие телесные повреждения вам были причинены либо тяжкие., достаточно подтвержденного факта того, что она вас била. Кроме тех оснований, про которые я рассказала., как и любую другую сделку ее можно будет оспорить в том случае если фактически под сделкой дарения имелась сделка по продаже недвижимости (мнимая сделка) и ее доказательством будет письменная расписка в получении денежных средств, либо если даритель страдал заболеванием в момент дарения, которое могло повлиять на его психическое состояние (ничтожная сделка) и ее придется доказывать только путем назначения судебно — психиатрической экспертизы в суде. Но в любом случае, прежде чем подарить свою недвижимость, надо иметь ввиду что эта сделка является безвозмездной и вернуть свое имущество без веских на то оснований, которые прописаны в законе, будет крайне трудно. Единственное условие, которое вы можете поставить в договоре дарения, это право дарителя отменить дарение, если даритель переживет одаряемого.

Уважаемая Наталия Валентиновна, я получил в наследство от бабушки квартиру, то есть долю в праве совместной собственности на квартиру, которую она когда то приватизировала с моим дядей. Дядя жив. Размер доли покойной бабушки не определен. Нотариус меня отправляет в суд определять размер доли. Как мне быть? И что мне делать потом с этой долей в квартире? Могу ли я ее продать, или выделить себе комнату в собственность?

Максим Геннадьевич

Уважаемый Максим Геннадьевич, когда начиналась приватизация в нашей стране, в 1991 году, квартиры передавали в собственность граждан без определения размера доли в праве общей долевой собственности на квартиру, то есть в совместную, и только позже при приватизации начали определять размер доли каждого из членов семьи, например если собственников было трое, то им передавалась квартира в размере 1/3 доли. В связи с этим, у многих наследников возникают трудности с оформлением наследственных прав на имущество, где не определена доля наследодателя. Для того что бы определить размер доли, наследнику

необходимо обратится в суд с заявлением об определении доли и включении ее в наследственную массу умершего. После того как вы получите свидетельство на наследство, вы должны понимать что такое доля в квартире и какие права вы имеете как собственник по распоряжению этим имуществом. Многие граждане сильно заблуждаются когда думают, что если у них есть доля в квартире, то они могут выделить себе комнату в личную собственность и оформить на нее право собственности как обособленный объект недвижимости. Жилищный Кодекс 2005 года напрямую установил запрет на создание новых коммунальных квартир. Но это не значит, что вы как собственник не можете договориться с другим сособственником и установить порядок пользования жилыми комнатами в квартире. Обычно если сособственники мирно договариваются, каждый ставит на свою комнату замок, при этом кухня, коридоры, кладовки, прихожие остаются в общем пользовании собственников. Если же мирно договорится не получается, порядок пользования определяет суд. Опять же после того как у вас будет решение суда об определении порядка пользования, это не значит что вы продавая свою долю, передадите с ней право пользования именно той комнатой которую определил в пользование вам суд.

Часто возникают недоразумения в плане ремонта и содержания общего имущества. На практике бывает, что один собственник проявляет инициативу в отличии от другого собственника которые вроде как без интереса смотрит на свое имущество. Он производит улучшения дома, квартиры, делает ремонт, устанавливает новые окна, двери, рамы. Все это стоит больших денег и в последующем при возникновении спора начинает предъявлять претензии другой стороне по оплате своей доли расходов. На эти споры суды смотрят однозначно, хочешь сделать ремонт, произвести улучшения, значит надо получить согласие другого собственника, в противном случае компенсировать расходы он не обязан.

Ну и по вопросу отчуждения доли, он наверно самый болезненный для собственников имущества, особенно квартир. Сама по себе доля в квартире не дорого, но и желающих купить долю не так много из за чего долю в квартире продать крайне сложно. Так что, на мой взгляд, лучший вариант это договариваться и продавать жилье вместе и разъезжаться каждому в отдельное жилье. Но если не получилось договориться, необходимо помнить о том, что при продаже доли, другой сособственник имеет преимущественное право покупки вашей доли, и вы должны в обязательном порядке выслать письменное предложение о продаже доли за определенную вами цену. Если нет ответа в течении месяца, то вы можете ее продать любому третьему лицу, но только за ту цену которую вы предлагали сособственнику. Исключение из этого правила составляет дарение. В противном случае, сособственник имеет право перевести на себя права и обязанности покупателя вашей доли на себя.

Уважаемая Наталия Валентиновна разъясните мне пожалуйста ситуацию в которую я попала. В 2000 году я приватизировала квартиру в доме 1950 года постройки. Дом конечно старый, была надежда, что его рано или поздно будут сносить. Несколько лет тому назад его действительно признали аварийным, и жить в нем опасно. Но меры по расселению ни каких не предпринимается. Живем как на пороховой бочке. И тут я еще узнала, что права у нас с соседкой которая не приватизировала жилье на получение взамен аварийного жилья разные.

Объясните кому что положено при расселении, и в какие сроки нас должны обеспечить жильем?

Мария Федоровна Федорова

Действительно, права у вас с соседкой на получение жилья взамен утраченного (аварийного) разные. Граждане, которые приватизировали жилье в многоквартирных и ставшие собственниками жилого помещения, которое признано не пригодным для проживания не порождает обязанности по предоставлению собственникам и совместно проживающим с ними гражданам другого благоустроенного жилья, поскольку действующее законодательство такую обязанность для органа муниципальной власти не предусматривает. Но однако, в отношении собственников аварийного жилья в многоквартирных домах действуют положения ч.10 ст.32 Жилищного Кодекса Российской Федерации и нормы частей 1-3,5-9 статьи 32 Жилищного Кодекса, регламентирующие порядок изъятия земельного участка на котором расположен аварийный дом для муниципальных нужд и соответственно об изъятия каждого жилого помещения путем выкупа. Постановлением Пленума Верховного Суда РФ №14 от 2 июля 2009 года «О некоторых вопросах возникших в судебной практике при применении Жилищного Кодекса РФ», разъяснено, муниципальными органами возможно изъять жилое помещение либо путем выкупа либо предоставить иное жилье с зачетом его в выкупную цену. Выкупная цена определяется на основании оценки эксперта по определению рыночной стоимости квартиры. При определении выкупной цены жилого помещения в нее помимо рыночной стоимости квартиры также включаются все убытки, причиненные собственнику жилого помещения в связи с его изъятием.

Граждане же, которые проживают в жилых помещениях по договору социального найма, в случае признания дома аварийным, согласно статьям 85-87 Жилищного кодекса, имеют право на предоставление им благоустроенного жилого помещения по договорам социального найма. Степень благоустройства предоставляемого жилого помещения определяется исходя из условия соответствующего населенного пункта. Кроме того, жилое помещение должно находится в границах того же населенного пункта, что и аварийное. С согласия нанимателя ему могут предоставить жилье в границах другого населенного пункта субъекта РФ, на территории которого расположено аварийное жилье. Также, согласно законодательству, если наниматель вместе с семьей проживал в квартире, в которой имелось больше двух комнат, он имеет право на предоставление ему жилья, состоящего из того же числа комнат.

Следует отметить, что бездействие администраций населенных пунктов по предоставлению нанимателям аварийного жилья благоустроенного жилого помещения, бездействие администрации по выкупу аварийного жилья у собственников можно обжаловать в судебных органах. Поскольку согласно Жилищного Кодекса РФ у граждан проживающих по договорам социального найма имеется право на первоочередное предоставление жилья